住宅工程质量通病防治措施

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目 录

1、墙体裂缝防治的技术措施………………………………………………1 2、钢筋混凝土现浇楼板裂缝防治的技术措施……………………………2 3、楼地面渗漏防治的技术措施……………………………………………3 4、外墙渗漏防治的技术措施………………………………………………3 5、门窗渗漏防治的技术措施………………………………………………4 6、屋面渗漏防治的技术措施………………………………………………4 7、地下工程渗漏防治的技术措施…………………………………………5 8、室内标高和几何尺寸控制措施…………………………………………5 附录1…………………………………………………………………………6

附录2…………………………………………………………………………7 附录3…………………………………………………………………………8 附录4…………………………………………………………………………9

通病防治措施

为提高住宅工程质量，对住宅工程开裂、渗漏等质量通病进行有效的控制，规范住宅工程质量通病防治工作，制定本措施。在采用新材料时，除应有产品合格证、有效的新材料鉴定证书外，还应进行必要的检测。记录、收集和整理通病防治的方案、施工措施、技术交底和隐蔽验收等相关资料。

根据经批准后的《住宅工程质量通病防治方案和施工措施》，对作业班组进行技术交底，样板引路。工程完工后,总包单位应认真填写《住宅工程质量通病防治内容总结报告》

一、墙体裂缝防治的技术措施

1、基坑基槽开挖后，应经勘察设计人员验槽，发现异常时，要提出处理意见处理。 2、为了防止或减轻房屋顶层墙体的裂缝，应采用下列措施：

房屋顶层端开间门窗洞口处增设构造柱，端部墙体内设水平钢筋3Ф6，沿高度方向间距500㎜。顶层挑梁末端无圈梁时,在挑梁末端下墙体灰缝内设置3道3Ф6钢筋,钢筋应自挑梁末端伸入两边不小于1M。顶层窗台下第一灰缝内设置3Ф6钢筋,伸入两边窗间墙内不小于600㎜。3、为防止或减轻房屋底层裂缝，应采用以下措施：

在底层窗台下设置3道3Ф6水平钢筋，并伸入窗间墙内不小于600㎜。

4、砌筑砂浆应采用中粗砂，严禁使用山砂和混合粉，按规定严格控制砂的含泥量小于5%。 5、水平暗敷设管线，应按照砌体模数的高度浇筑强度不小于C15的细石砼代替砌体，安装管线时不应在墙体开水平槽。

6、普通砖、空心砖含水率为10%-15%；并不得在饱和水状态下施工。

7、砌体结构坡层顶卧梁下口的砌体应砌成踏步形。

8、砌体结构粉刷前，应切实加强基层处理，特别是抹灰层过厚和不同材料基体交接处的补强处理，并进行处理后的检查验收；严格执行粉刷分层和抹压工序，确保无脱层、无空鼓、无爆灰和无裂缝。

9、主体结构与阳台栏板之间的拉结筋必须预理。

10、砌筑第一皮砖的水平灰缝厚度如超过20mm，应先用细石砼找平，严禁在砂浆中掺填碎砖或用砂浆找平，严禁采用两侧砌砖，中间找平的方法。

二、钢筋混凝土现浇楼板裂缝防治的技术措施

1、屋面板及地下室顶板在未配筋表面纵横布置钢筋，钢筋配筋率不应少于0.1%，且不小于Ф6@200。

2、现浇扳板角部筋直径不小于Ф8，间距不大于150㎜，长度不小于板短跨度的1/3。 3、现浇扳中敷设的电线管，下部沿管线应增设加强筋Ф6@200，宽度不小于500㎜，与板底钢筋绑扎牢固。

4、现浇板的混凝土应采用中粗砂,严禁使用片石和山砂,按规定严格控制碎石和砂中的含泥量。 5、砼中采用外加剂时，应采用减水率高、分散性能好、对砼收缩影响较小、同当地常用水泥相融性好的外加剂，其减水率不应低于10%。

6、预拌砼的含砂率应控制在40%以内，每立方米粗骨料的用量不小于1000㎏，粉煤灰的掺量不宜大于15%，泵送砼碎石最大粒径与输送内径之比小于1：3。

7、预拌砼进场时按检验批检查入模坍落度，住宅不应大于150㎜。

8、严格控制现浇砼板的厚度，严格控制现浇砼板内钢筋、管线的位置，板内管线管径不应大于板厚1/3，管线保护层厚度不应小于25㎜；使用成品塑料保护层定位件，采用可靠措施，在浇筑现浇砼时保证板内钢筋、管线不位移。

9、现浇板中的线管必须布置在钢筋网片之上（双层双向配筋时，布置在下层钢筋之上），尽量避免交叉布置，确需交叉的，在交叉布线处应采用线盒。严禁水管水平埋设在现浇板内。

10、现浇板浇筑时,在砼初凝前应进行二次振捣,在砼终凝前进行不少于两次的压抹,注意观察板面有无裂缝,必要时适当增加压抹次数.

10、现浇板浇筑后,一般应在12h内进行覆盖和浇水养护,养护时间不得小于7d;对掺用缓凝剂外加剂的砼,不得少于14d。

11、现浇板养护期间，当砼强度小于1.2Mpa时，不得进行后续施工。当砼强度小于10Mpa

时，不得在现浇板上吊运、堆放重物。吊运、堆放重物时应减轻对现浇板的冲击影响。 12、板底宜采用直接批腻子措施，现浇板采用大型模板支撑系统。砼板面原浆找平。

13、支撑模板的选用必须经过计算，除满足强度要求外，还必须保证有足够的刚度、整体稳定性和上下支撑的竖向贯通；模板接缝宽度不大于1.5㎜，边支撑立杆与墙间距不得大于300㎜，中间不宜大于800 ㎜；严格按施工规范要求控制拆模时间，防止砼早期扰动。

三、楼地面渗漏防治的技术措施

1、厨房、卫生间和有防水要求的楼板周边除门洞外，向上做一道高度不小于200㎜的砼翻边，与楼板一同浇筑，地面标高应比其他房间地面低20-30㎜。

2、上下水管等预留洞口座标位置应正确，洞口形状为上大下小。

3、管道安装前，楼板板厚范围内上下水管的光滑外壁应先做毛化处理，在均匀涂一层塑料胶，然后用筛洗的中砂喷洒均匀。

4、现浇板预留洞口填塞前，应将洞口清洗干净，毛化处理、涂刷加胶水泥浆作粘结层。洞口填塞分二次浇筑，先用掺入抗裂防渗剂的微膨胀细石砼浇筑至楼板厚度的2/3处，待砼凝固后进行4h蓄水试验；无渗漏后，用掺入抗裂防渗剂的水泥砂浆填塞。管道安装后，应在洞口处进行24h蓄水试验。

5、防水层施工前应先将楼板四周清理干净，阴角处粉成小圆弧。防水层的泛水高度不得小于300㎜。6、地面找平层向地漏放坡1-1.5%，地漏口要比相邻地面低5㎜。

7、有防水要求的地面施工完毕后，应进行24h蓄水试验，蓄水高度为20-30㎜。

8、烟道根部向上300㎜的范围内宜采用聚合物防水砂浆粉刷，或采用柔性防水层。

9、卫生间墙面防水砂浆应进行不少于2次的刮糙。

四、外墙渗漏防治的技术措施

1、外墙粉刷应使用含泥量低于2%、细度模量不小于2.5的中粗砂。 2、抹灰工程不得使用过期水泥，其凝结时间和安定性须合格。

3、外墙洞眼应按规范留置，采用微膨胀细石砼二次封堵，小孔宜采用微膨胀水泥砂浆二次填塞，保证封堵填塞饱满、密实。孔洞填塞应由专人负责，并及时办理专项隐蔽验收手续。

4、外墙粉刷基层应采用人工凿毛或界面剂抹砂浆进行毛化处理，并应进行喷水养护。基层平整度偏差超标时，应进行局部凿除（凿除时不得露出钢筋），再采用聚合物水泥砂浆进行修补。 5、 粉刷前应清除墙面污物,并提前1d浇水湿润。

6、 两种不同基体交接处的处理应符合墙体防裂措施的要求。

7、 外墙抹灰必须分层进行，严禁一遍成活，施工时每层厚度宜控制在6-10㎜。外墙粉刷各层接缝位置应错开，并设置在砼梁、柱中部。 8、 外粉刷必须设置分格缝,严格控制分格缝的间距. 9、 外墙涂料找平腻子的厚度不应大于1㎜。

10、 外墙面砖镶贴时,面砖吸水率不得大于8%,并进行冻融性试验;严格控制和验收镶贴施工质量;嵌缝必须采用勾缝条抽压出浆至密实.

11、窗台应采用现浇板混凝土浇筑。窗台、窗眉、阳台、雨蓬、腰线和挑檐等处粉刷的排水坡度不用小于2%。有排水要求的部位必须设置滴水线槽，滴水线（槽）应密实、顺置，不得出现爬水和排水不畅的现象，滴水线（槽）深度、宽度均不低于10㎜。

五、门窗渗漏防治的技术措施

1、塑钢门窗型材必须使用与其相匹配的衬钢，衬钢厚度应满足规范要求，并作防腐处理。 2、门窗安装前应进行抗风压、气密性和水密性三项性能的见证取样检测，安装完毕后应委托有资质的检测机构进行检验。

3、门窗框安装固定前应对预留墙洞尺寸进行复核，用防水砂浆刮糙处理，然后实施外框固定。固定后的外框与墙体应根据饰面材料确定间隙。

4、门窗安装应采用镀锌铁片连接固定，镀锌铁片厚度不小于1.5㎜，固定点间距：转角处180㎜，框边处不大于500㎜。严禁在新建扩建工程中用长脚膨胀螺栓穿透型材固定门窗框。

5、门窗洞口应干净干燥后施打发泡剂，发泡剂应在连续施打、一次成型、充填饱满，溢出门窗框外的发泡剂应在揭膜前塞入缝隙内，防止发泡剂外膜破损。

6、门窗框外側应留5㎜宽的打胶槽口；外墙面层为粉刷层时，宜贴“┴”型塑料条做槽口。 7、打胶面应干净干燥后施打密封胶，且应采用中性硅酮密封胶。严禁在涂料面层上打密封胶。

六、屋面渗漏防治的技术措施

1、屋面工程施工前，编制详细的施工方案，经监理审查确认后组织施工。

2、卷材防水层收头在女儿墙凹槽内固定，收头处应用防腐木条加盖金属条固定，钉距不得大于450㎜，并用密封材料将上下口封严。

3、在屋面各道防水层或隔气层施工时，伸出屋面管道、井（烟）道及高出屋面的结构处均应用柔性防水材料泛水，其高度不小于250㎜（管道泛水不小于300㎜）；最后一道泛水材料应采用卷材，并用管箍或压条将卷材上口压紧，再用密封材料封口。

4、刚性细石砼防水屋面施工除应符合相关规范要求外，还应满足以下要求： ①钢筋网片应采用焊接型网片。

②砼浇捣时，宜先铺三分之二厚度砼并摊平，在放置钢筋网片，后铺1/3的砼，振捣并碾压密实，收水后分二次压光。

③分格缝应上下贯通，缝内不得有水泥砂浆粘结。在分格缝和周边缝隙干净干燥后，用与密封材料相匹配的基层处理剂粉刷，待其表面干燥后立即嵌填防水油膏，密封材料底层应填背衬泡沫棒，分格缝的防水油膏上必须再粘贴不小于250㎜宽的卷材保护层。上人屋面应增设保护层。 ④加强养护和成品保护，保水养护不小于14d。

⑤屋面防水层施工完毕后，应进行蓄水或淋水试验。

七、地下工程渗漏防治的技术措施

1、地下室防水工程施工前，进行图纸会审，并编制防水工程的施工方案。

2、地下防水工程所用的防水材料，应有产品的合格证书和性能检测报告，材料的品种、规格、性能等应符合现行国家产品标准和设计要求。

3、防水砼的强度等级和抗渗等级必须符合设计要求。抗渗试块应在浇筑地点制作，标准条件下养护，连续浇筑砼每500立方米应留置一组（一组为6个抗渗试块件），且每项工程不得小于两组。

4、防水砼结构的变形缝、施工缝、后浇带等细部构造，应采用止水带、遇水膨胀胶腻子止水条等高分子防水材料和接缝密封材料。

5、固定模板用的螺栓必须穿过砼结构时，螺栓或套管应满焊止水环或翼环；采用工具式螺栓或螺栓加堵头做法，拆模后应采取加强防水措施将留下的凹槽封堵密实，并宜在迎水面涂刷防水涂料。 6、防水砼墙体水平施工缝应留在高出底板表面不小于300㎜的墙体上。

7、现浇板、墙砼应采用中粗砂，严禁使用片石和山砂，严格控制碎石和砂中的含泥量不大于5%，砼应按设计抗渗标号提高0.2Mpa。

8、砼应采用减水率高、分散性能好、对砼收缩影响较小、同当地常用水泥相融性好的外加剂，其减水率不应低于10%。

9、预拌砼的含砂率应控制在40%以内，每立方米粗骨料的用量不少于1000㎏，粉煤灰的掺量不宜大于15%。

10、防水砼施工时，机械振捣插点间距应小于500㎜，钢筋过密结构断面较小的部位或大体积砼，按分层振捣（分层厚度应小于300㎜）的原则连续进行，在下一层砼初凝前，浇灌上一层。

11、砼墙水平施工缝位置应预留在高出底板300㎜处的墙体上。墙厚小于300㎜水平施工缝采

用平直缝加止水条。

12、施工缝新旧砼接槎处，浇注前将其表面凿毛，清除浮浆和杂物，露出石子，冲洗干净保持湿润，铺一层20-25㎜厚1：1防水砂浆，然后浇注。 13、墙体设有孔洞时，施工缝距孔洞边缘不宜小于300㎜。

14、砼浇注后，应在12h内进行覆盖和浇水养护，养护时间不得少于14h。拆模时结构表面温度与周围气温的温差不得超过15°C。

八、室内标高和几何尺寸控制措施

1、由专人进行测量,各种测量仪器定期校验。

2、主体施工阶段及时弹出标高和轴线的控制线(如墙面50CM线、地面方正控制线等)，准确测量，认真记录，并确保场控制标识清楚。

3、严格控制现浇板厚度，在砼浇筑前做好现浇板板厚度的控制标识，每1.5㎡范围内设置一处。

4、装修阶段严格按所弹出的标高和轴线控制线施工，发现超标准时及时处理。

5、按检验批进行建筑物室内标高、轴线、楼板厚度的测量，每三层为一个检验批。测量后，认真填写《建筑物室内标高、轴线、楼板厚度测量记录》（附录4）。

6、室内标高、轴线位置的检测数量，每检验批按10%的房间且不少于5间进行抽查。

7、楼板厚度的检测数量，每检验批按10%的楼板数且不少于5块板进行抽查。

附录1

住宅工程质量通病防治任务书

(施工单位): 由你公司承建的 工程以下内容列入住宅工程质量通病防治计划,具体项目如下:

1、墙体裂缝防治 2、钢筋混凝土现浇楼板裂缝防治

3、楼地面渗漏防治 4、外墙渗漏防治 5、门窗渗漏防治 6、屋面渗漏防治

7、地下工程渗漏防治 8、室内标高和几何尺寸控制 9、

防治住宅工程质量通病是有效提高住宅工程质量、维护公众利益的重要举措，务求实效。请参照《徐州市住宅工程质量通病防治措施》的要求，认真编制上述项目的《住宅工程质量通病防治方案和施工措施》，经项目总监理工程师审查后，于2007年 3 月 14 日前报我单位批准。 （建设单位章）

2007年 3 月 12 日

建设单位代表 监理单位代表 设计单位代表 施工单位代表 注：本任务书三份，建设、监理施工各一份

附录2

住宅工程质量通病防治内容总报告

施工单位： 建设单位 工程 结构层次 建筑面 名称 监理单位 工程地点 序防治项目 号 1 积 开工日期 竣工日期 主要措施及防治结果 墙体裂缝 钢筋混凝土现浇楼板裂 2 缝 3 楼地面渗漏 外墙渗漏 门窗渗漏 屋面渗漏 地下工程渗漏 室内标高和几何尺寸控 4 5 6 7 8 制 项目技术负责人： 项目经理： 年 月 日 附件： 份 附录3

总监理工程师： 年 月 日 住宅工程质量通病防治工作评评估报告

监理单位；

建设单 位 工程名 称 施工单 位 工程地 点 防治项目 完成情况 主要防治 监督措施 期 期 竣工日 积 开工日 次 建筑面 结构层 平行检验 内容及结果 防治成果 评 价 备 注 总监理工程师： 年 月 日 附录4

建筑物室内标高、轴线、楼板厚度测量记录

施工单位：

工程名称 测量仪器 形象进度 测量日期 测量项目 层次或倍位 设计值 允许实测偏差（㎜） 偏差 室 内 标 高 实测 点，不合格 点。 抽测人： 复核人： 轴 线 实测 点，不合格 点。 抽测人： 复核人： 楼 板 厚 度 实测 点，不合格 点。 抽测人： 复核人： 处理意 见 项目经理： 年 月 日 年 月 日 总监理工程师（建设单位项目负责人）： 注：实测偏差超过允许偏差时，在表中直接将该值圈出。