二手房购房者该怎样贷款购房

“虽然个人购房贷款的不良率较低，但随着未来房屋税收政策的逐步到位和物业管理费用的提高，购房者的还款能力可能受到影响，按揭贷款可能出现风险。”央行在昨日发布的《2004年中国房地产金融报告》中说。央行的数据显示，到2004年底，四大行汇总不良贷款比例为4.6%。其中农-行最高，达到8.1%。中-行次之，为4.8%。“假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。”央行在报告中说，“假按揭”不以真实购买住房为目的，开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假销售(购买)方式，套取银行贷款。央行援引工商银行消费信贷部门估计称，该行个人住房贷款中的不良资产，有80%是因假按揭造成的。央行分析其原因称：“2005年3月17日以前，个人住房贷款利率低于房地产开发贷款利率，审批也比较容易，开发商便将按揭贷款作为另一项融资渠道，既可降低财务成本，又可缓解资金周转困难。”央行还发现，有的开发商在出售房屋获得资金后偿还银行贷款，也有开发商因无法将房屋全部卖出而携款潜逃。假按揭发生的原因有的是由于不法房地产商利用银行掌握的信息有限骗贷，有的则是银行工作人员与开发商勾结，共同骗贷。央行同时认为，基层银行在发放房地产贷款也存在操作风险。央行发现，这种风险的具体表现包括：一方面贷前审查经办人员风险意识不强，审查流于形式，随意简化手续，对资料真实性、合法性审核不严，对明显存在疑点的资料不深入调查核实。另一方面则是抵押物管理不规范，办理抵押的相关职能部门协调配合不力，不按程序操作，或过分依赖中介机构的评估结果，造成抵押品贬值或抵押无效。第三是个别基层行贷后管理混乱，个人贷款客户资料不够全面和连续，缺少相关的风险预警措施。综合各种因素，央行认为，“房地产贷款具有潜在风险”。但眼下，房地产贷款增长率继续高于全部金融机构人民币贷款增长率。根据央行数据，2005年1季度房地产贷款增长率高于全部人民币贷款增长率14.9个百分点。