第二章 房地产市场及其运行
【考情分析】
本章内容有难度
年份 2015年 2014年 2013年 2012年 2011年 2010年 2009年 2008年 单项选择题 4题4分 3题3分 4题4分 3题3分 3题3分 3题3分 4题4分 4题4分 多项选择题 3题6分 1题2分 2题4分 2题4分 2题4分 2题4分 2题4分 1题2分 判断题 1题1分 1题1分 2题2分 － 1题1分 1题1分 2题2分 计算题 － － － － － － － 合计 5题6分 7题9分 7题9分 5题7分 6题8分 7题9分 7题8分
【内容框架】
第一节 房地产市场概述 第二节 房地产市场结构和指标 第三节 房地产市场的特性和功能 第四节 房地产市场的运行规律 第五节 房地产市场的政府干预 【考试重点】
1.房地产市场的运行环境 2.房地产市场结构
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3.房地产市场细分 4.重要的房地产市场指标 5.房地产空间市场与资产市场 6.房地产市场自然周期 7.自然周期与投资周期的关系 8.房地产泡沫与过度开发
第一节 房地产市场概述
1.房地产市场的含义 ■一般的定义
·指从事房地产交易活动的场所，以及交易的途径与形式。 ■经济学的定义
·指潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。 ■房地产市场体系包括 ·交易当事人－主体
·作为交易对象的房地产资产－客体 ·交易制度－制度
·促进交易的组织机构－中介
2.房地产市场的运行环境（八类，三基本因素） ■社会环境﹡ ■政治环境﹡ ■经济环境﹡ ■金融环境 ■法律制度环境 ■技术环境 ■资源环境 ■国际环境
【重点难点】区别社会因素和经济因素
A.人口数量和结构 B.家庭收入及其分布 C.家庭生命周期 D.传统观念及消费心理
【2014年真题】下列房地产市场运行的影响因素中，属于社会环境因素的有（ ）。
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E.基础设施状况 『正确答案』ACD
『答案解析』本题考查的是房地产市场的运行环境。社会环境中的主要影响因素：人口数量和结构、家庭结构及其变化、家庭生命周期、传统观念及消费心理、社会福利、社区和城市发展形态等。参见教材P29～30。
3.房地产市场的参与者（七类参与者）
序号 房地产市场参与者 备注 1 土地所有者或使用者 政 府和钉子户 2 开发商 3 政府及政府机构 4 金融机构 5 建筑承包商 6 消费者或买家 7 专业顾问 房地产业被政府用作“经济调节器” 开发贷、消费贷 自用型、投资型 建筑师、工程师、会计师、造价工程师、经济师、房地产估价师及房地产经纪人、律师
第二节 房地产市场结构和指标
1.房地产市场的垄断竞争关系（四类）
类型 完全竞争市场 垄断竞争市场 寡头垄断市场 完全垄断市场 特点 竞争最为充分 即竞争和垄断并存，并以竞争为主的市场 竞争与垄断并存，并以垄断为主的市场 不存在竞争
【重点难点】房地产的市场结构－垄断竞争
类型 土地出让市场 存量市场（二手房市场） 增量市场（一手房市场） 市场结构 完全垄断 竞争多于垄断 垄断多于竞争 特点 政府垄断 交易双方为分散家庭 市场供应者是开发商 总体：垄断与竞争并存，以竞争为主。
【2013年真题】国有建设用地使用权出让市场是（ ）市场。 A.完全竞争 B.垄断竞争 C.寡头垄断 D.完全垄断 『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是房地产市场的垄断竞争关系。我国国有建设用地使用权出让市场目前是由属地政府完全垄断的。参见教材P35。
2.房地产市场的数量比例关系（六大结构）
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2016年房地产估价师考试网上辅导 房地产开发经营与管理 序号 1 2 3 4 5 6 结构类型 总量结构 区域结构 产品结构 供求结构 投资结构 租买结构 内涵 总量（开发与销售总量，供给与需求总量比例） 不同地区的差异 不同产品的差异 同一物业类型不同档次的供求关系 （供给档次与需求之间的关系） 不同投资目的和方式 租赁和购买的比例关系
【重点难点】租买结构的影响因素 ■租金和价格的关系 ■人们对所有权的偏好 ■可供出租数量 ■经济发展水平
【2015年真题】对某一房产市场中不同物业类型之间的供给比例或交易比例关系的分析，属于房地产市场的（ ）。
A.总量结构分析 B.产品结构分析 C.区域结构分析 D.投资结构分析 『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是房地产市场的数量比例关系。产品结构：考察房地产市场中住宅、写字搂和商业
用房等不同物业类型之间或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。参见教材P36。
【2013年真题】对一线、二线、三线城市之间房地产市场发育情况的差异和特点的分析，是房地产市场的（ ）分析。
A.总量结构 B.产品结构 C.投资结构 D.区域结构 『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是房地产市场的数量比例关系。区域结构是考察不同区域或城市之间，房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。参见教材P36。
3.房地产市场细分（五种分类） 3.1 按地域范围细分（区域性市场） ■按城市划分
■按城市内的某一具体区域划分 ■按省或自治区划分 ■按大片区进行划分 3.2 按房地产用途细分 ■居住物业市场 ■商业物业市场 ■工业物业市场 ■特殊物业市场
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■土地市场
不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大的差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。
3.3 按增量存量细分
房地分离 一级市场 土地市场 二级市场 一级市场 房屋市场 二级市场 存量市场或二手房市场 房地产三级市场 土地使用权转让市场 房地产二级市场 增量市场或一手房市场 细分市场 土地使用权出让市场 房地合一 房地产一级市场
【2013年真题】按照增量存量细分，房地产二级市场包括（ ）市场。 A.土地使用权出让 B.土地使用权转让 C.新建商品住宅销售 D.新建写字楼出租 E.二手房买卖 『正确答案』BCD
『答案解析』本题考查的是按增量存量细分。房地产市场可划分为三级市场：一级市场是土地使用权出让市场，二级市场是土地转让、新建商品房租售市场，三级市场是存量房地产交易市场。参见教材P37。
3.4 按交易方式细分
【重点难点】新建和存量房地产交易子市场的组成的区别
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3.5 按目标市场细分
4.房地产市场指标（四大类4.1 供给指标 （10项） ■新竣工量 ■灭失量 ■存量 ■空置量 ■空置率 ■可供租售量 ■房屋施工面积 ■房屋新开工面积 ■平均建设周期 ■竣工房屋价值 4.2需求指标 （11项） ■国内生产总值 ■人口数量 ■城市家庭人口规模 ■就业人员数量 ■就业分布 ■城镇登记失业率 ■城市家庭可支配收入 ■城市家庭总支出 ■房屋空间使用数量 ■商品零售价格指数 ■城市居民消费价格指数
40小项） 4.3 市场交易指标（9项） 4.4 市场监测与预警指标（10项） ■销售量 ■出租量 ■吸纳量 ■吸纳率 ■吸纳周期 ■预售面积 ■房地产价格 ■房地产租金 ■房地产价格指数 ■土地转化率 ■开发强度系数 ■开发投资杠杆率 ■住房可支付性指数 ■住房价格合理性指数 ■房价租金比 ■量价弹性 ■个人住房抵押贷款还款收入比 ■住房市场指数 ■消费者信心指数 【出题方式】
■区分具体指标属于哪一大类 ■重要指标的含义 ■重要指标的计算
【2015年真题】下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的是（ ）。 A.空置率 B.竣工房屋价值 C.房屋施工面积 D.吸纳率 『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是市场交易指标。市场交易指标包括销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数。参见教材P41。
4.1 房地产供给指标
【指标一】新竣工量（竣工面积）
指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。 【指标二】灭失量
指房屋存量在报告期期末由于各种原因灭失掉的部分。 【指标三】存量
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·指报告期期末已占用和空置的物业空间总量
·报告期存量＝上期存量+报告期竣工量－报告期灭失量 【指标四】空置量
·指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积。 ·包括以前年度竣工和报告期竣工的面积。
·不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的面积。
【2015年真题】关于房屋存量的说法，正确的有（ ）。 A.存量属于房地产市场的需求指标 B.存量单位可以是建筑面积或套数 C.存量可按物业类型分别统计
D.报告期存量等于上期存量加报告期竣工量 E.存量是指报告期末已占用和空置的物业空间总量 『正确答案』BCE
『答案解析』本题考查的是供给指标。选项A错误，存量属于房地产市场供给指标；选项D错误，报告期存量=上期存量+报告期竣工量-报告期灭失量。参见教材P38。
【指标五】空置率
·指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。 ·空置率=空置房屋面积/同期房屋存量面积 【指标六】可供租售量
·可供租售量=上期可供租售数量-上期吸纳量+报告期新竣工量
·由于并非所有的空置房都在等待出售或出租，所以一般空置量大于该时点的可供租售量。
【典型例题】2014年末，某市住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房400万㎡,商品住房3750万㎡，同期住房空置量为750万㎡,其中经济适用住房空置量为50万㎡，商品住房空置量为450万㎡，则该市2014年末的商品住房空置率是（ ）。 A.9% B.12% C.15% D.20%
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是供给指标。空置率＝空置房屋/同期房屋存量＝450/3750＝12%。参见教材P39。
【指标七】房屋施工面积
·指报告期内施工的全部房屋建筑面积
·房屋施工面积＝报告期新开工面积＋上期开工跨入报告期继续施工的面积＋上期已停建在报告期恢复施工的面积
·报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中 【指标八】房屋新开工面积 ·报告期内新开工面积
·不包括上期跨入报告期继续施工的面积和上期停缓建而在报告期恢复施工的面积
【2014年真题】某市2012年房屋施工面积为2000万平方米，竣工面积为700万平方米；2013年房屋新开工面积为800万平方米，竣工面积为900万平方米。若不考虑停缓建因素，该市2013年房屋施工面积为（ ）万平方米。
A.1200 B.1900
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C.2100 D.2800 『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是供给指标。房屋施工面积＝报告期新开工面积＋上期开工跨入报告期继续施工的面积＋上期已停建在报告期恢复施工的面积=800+（2000－700）=2100。参见教材P39。
【典型例题】关于房屋施工面积的说法，正确的是（ ）。 A.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积 B.房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积 C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积
D.房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积 『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是供给指标。房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括报告期新 开工的面积和上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积。报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应为各层建筑面积之和。参见教材P39。
【典型例题】某城市2014年商品住房施工面积为1000万平方米，其中从2013年跨入2014年继续施工的面积为300万平方米，恢复施工的面积为200万平方米。该城市2014年商品住房新开工面积是（ ）万平方米。
A.500 B.700 C.800 D.1000 『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是供给指标。房屋新开工面积，指在报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期
跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在报告期内恢复施工的房屋面积。1000－300－200＝500（万平方米）。参见教材P39。
【指标九】平均建设周期
·项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度 ·平均建设周期＝房屋施工面积/新竣工面积 【指标八】竣工房屋价值
·在报告期内竣工房屋本身的建造价值
·包括房屋的基础、结构、屋面、装修及水、电、卫等附属工程价值
·不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装；办公和生活家具；土地相关费用；城市建设配套投资
【2015年真题】某市2013年办公楼施工面积为300万平方米，竣工面积为120万平方米；2014年办公楼新开工面积为500万平方米，竣工面积为280万平方米。若不考虑停建、缓建因素，则该市2014年办公楼的平均建设周期为（ ）年。 A.1.70 B.1.79 C.2.43 D.2.86 『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是供给指标。平均建设周期是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用
所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积=（300-120+500）/280=2.43。参见教材P39。
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4.2 需求指标 ■国内生产总值
■人口数量-户籍人口、常住人口、现有人口 ■城市家庭人口规模 ■就业人员数量 ■就业分布 ■城镇登记失业率 ■城市家庭可支配收入 ■城市家庭总支出 ■房屋空间使用数量 ■商品零售价格指数 ■城市居民消费价格指数
4.3 市场交易指标
【指标一】销售量
■报告期内出售商品房屋的合同总面积 ■销售量＝现房销售面积+期房销售面积 【指标二】出租量
■报告期期末房屋开发单位出租的商品房屋的全部面积
【典型例题】我国房地产开发统计中目前采用的销售面积指标，是指报告期已竣工的房屋面积中己正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。（ ） 『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是市场交易指标。我国统计中以签订合同为准，包括现房和期房两个部分，不考虑是否竣工，是否交付使用。参见教材P41。
【指标三】吸纳量 ■吸纳量＝销售量+出租量 【指标四】吸纳率
■吸纳率＝吸纳量/可供租售量
【典型例题】2008年，某市可供租售房屋面积3000万平方米，其中可供销售的住宅面积为1800万平方米，可供出租的住宅面积为450万平方米；当年销售和出租的房屋总面积为2750万平方米，其中销售的住宅面积为1680万平方米，出租住宅面积为320万平方米。该市2008年住宅市场吸纳率为（ ）。 A.71.11% B.88.89% C.91.67% D.93.33% 『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是市场交易指标。2008年住宅市场吸纳率＝2008年住宅吸纳量/2008年住宅可供租
售量＝（2008年住宅销售量+2008年住宅出租量）/（2008年可供销售的住宅+2008年可供出租的住宅）＝（1680+320）/（1800+450）=88.89%。参见教材P41。
【指标五】吸纳周期
■指按报告期内的吸纳速度计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间 ■吸纳周期＝1/吸纳率
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【指标六】预售面积
■指报告期内已正式签订商品房预售合同的房屋建筑面积 【典型例题】关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是（ ）。 A.吸纳周期是把房屋从准备租售到租售完成所需的时间 B.吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间 C.在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期 D.吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数 『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是市场交易指标。吸纳周期是指按报告期内的吸纳速度计算，同期可供租售量可以
全部被市场吸纳所需要花费的时间，在数值上等于吸纳率的倒数。在新建商品房销售市场，吸纳周期又称为销售周期。参见教材P42。
【2013年真题】某城市2012年可供租售的写字楼面积为90万m2，全年写字楼销售量为60万m2，房地产开发企业直接出售量为15万m2，该城市2012年写字楼的吸纳周期为（ ）年。 A.0.67 B.0.83 C.1.20 D.1.50
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是市场交易指标。90÷60= 1.5（年）。参见教材P42。
【指标七】房地产价格
■房地产市场中价格水平的中位数或平均数 【指标八】房地产租金
■房地产市场中租金水平的中位数或平均数 【指标九】房地产价格指数
■反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数 ■包括房屋销售价格指数、租赁价格指数和土地交易价格指数 4.4 市场监测与预警指标 【指标一】土地转化率
·土地转化率＝当期政府批准新建商品房预售和销售面积/当期出让土地规则建筑面积 ·监测土地供应与住房供应之间关系，反映土地转化为房屋的效率 【指标二】土地开发强度系数
·开发强度系数＝房地产开发投资/GDP或固定资产投资 ·反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的状况 【指标三】开发投资杠杆率
·开发投资杠杆率＝房地产开发投资/自有资金或权益资本 ·反映企业财务风险水平，值越高，说明自有资金越少，风险越大 【指标四】住房可支付性指数（HAI）
■HAI=100，说明中位数收入水平的家庭正好能承受中位数价格的住房； ■HAI>100，居民家庭能够承受更高价格的住房，房价相对于收入来说低； ■HAI<100，居民家庭能够承受更低价格的住房，房价相对于收入来说高了
【2014年真题】某市2013年住房可支付性指数（HAI）为90，表明该市中位数收入家庭的购房能力（ ）。
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A.正好能够承受中位数房价 B.只能承受比中位数房价更低的房价 C.能够承受比中位数房价更高的房价 D.可以承受平均水平的房价 『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是市场监测与预警指标。HAI=100，说明中位数收入水平的家庭正好能承受中位数
价格的住房；HAI＞100，居民家庭能够承受更高价格的住房；HAI＜100，居民家庭能够承受更低价格的住房。参见教材P42。
【指标五】住房价格合理性指数
■从经济基本面可支撑住房价格的角度，对当前实际住房价格合理性做出判断 【指标六】房价租金比 ■房价租金比＝房价/租金
■考察房地产价格是否过度偏离其使用价值 【指标七】量价弹性
·量价弹性＝房地产价格变化率/房地产交易变化率 ·判断市场所处的景气阶段
【指标八】个人住房抵押贷款还款收入比
·抵押贷款还款收入比＝抵押贷款月还款额/月家庭收入 ·反应个人住房抵押贷款违约风险水平
【2013年真题】下列房地产市场预警指标中，属于考查房地产价格是否过度偏离其价值的是（ ）。 A.住房可支付性指数 B.住房价格合理性指数 C.房价租金比 D.量价弹性 『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是市场监测与预警指标。A住房可支付性指数，是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力；B住房价格合理性指数，是指从城市经济基本面可支撑住房价格的角度，对当前 实际住房价格合理性做出的判断，反映了实际住房价格与城市经济基本面指标的协调关系；C房价租金比，是指房地产价格与租金的比值，用来考察房地产价格是否过度偏离其使用价值；D量价弹性，是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值。依据交易量和价格的升降关系，可以判断市场所处的景气阶段。参见教材P43。
【指标九】住房市场指数
■反映开发商对未来市场预期的指标
■根据开发商对当前销售、未来6个月销售量、对潜在购买者数量预期的调查结果构造 【指标十】消费者信心指数 ■消费者近期的购房意愿
■根据对消费者未来6个月内是否计划买房的调查结果构造
第三节 房地产市场的特性与功能
1.房地产市场的特性（6特性）
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1.1 市场供给的垄断性
垄断原因 供给缺乏弹性 供给具有异质性 土地的有限性 不可再生性 土地所有权的排他性 详解 开发商品的供给在短期内难以有较大的增减 房地产位置、环境、数量、档次的差异
【典型例题】土地资源的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，使房地产供给难以形成统一的竞争性市场。（ ） 『正确答案』√
『答案解析』本题考查的是市场供给的垄断性。由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导
致房地产供给难以形成统一的竞争市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易存在部分或者地域性的垄断。参见教材P43。
1.2 市场需求的广泛性和多样性
■需求者购置房地产时有不同的目的和设想，可以自用也可以投资，因而需求具有多样性。 1.3 市场交易的复杂性
■房地产具有不可移动性，所以交易的是产权； ■房地产交易需要经过复杂和严密的法律程序； ■交易市场信息缺乏，需要专业人员的服务。 1.4 房地产价格与区位密切相关
■房地产的不可移动性，使房地产价格与房地产所处的区位密切相关，区位可以决定房价的60%－70%； ■由于人口不断增长、土地资源不可再生和经济社会不断发展，房地产价格的长期趋是总体向上发展的； ■但现实价格也会受经济周期、市场预期、社会经济政治事件及交易个体个别因素影响而呈现出短期波动。 1.5 存在广泛的经济外部性
【2014年真题】商品住房价格迅速上升，导致居民住房支付能力下降、潜在金融风险增加，进而影响整体经济的持续稳定发展。这表明房地产市场具有 （ ）的特性。 A.信息不对称性 B.交易复杂性 C.供给垄断性 D.经济外部性 『正确答案』D
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『答案解析』本题考查的是存在广泛的经济外部性。房地产市场的外部性问题非常突出。房地产市场的外部性是指，外部的因素会影响房地产市场，房地产市场也会影响其它方面。价格迅速上升，会导致居民家庭住房支付能力下降，引发住宅问题，也会导致潜在金融风险增加，甚至引发金融危机，进而影响整体经济的持续稳定发展，从而产生了负外部性。参见教材P44。
1.6 市场信息的不对称性 ■ 概念
·指在市场交易中，产品的卖方和买方对产品的质量、性能等所拥有的信息是不对称的。 ■ 一般情况
·房地产市场中，卖方对信息的了解程度远远高于买方，使消费者的利益容易受到损害（买的不如卖的精）。 ■解决信息不对称的途径
·发展房地产估价等专业服务－提高专业水平；
·政府加强房地产市场信息的发布工作－提高信息透明度
【2013年真题】—般来说，在增量房市场上，卖方对房地产信息的了解程度要高于买方。（ ） 『正确答案』√
『答案解析』本题考查的是市场信息的不对称性。由于房地产具有的位置固定性、异质性、弱流动性和价值
量大等特性，导致房地产质量离散、交易分散、不频繁且私密性强，使卖方对房地产信息的了解程度要远远高于买方。参见教材P44。
2.房地产市场的功能（五方面） ■配置存量房地产资源和利益
■显示房地产市场需求变化（价格与需求成反比） ■指导供给以适应需求的变化（价格与供给成正比） ■指导政府制定科学的土地供给计划 ■引导需求适应供给条件的变化 【记忆要诀】
配置资源，反应需求，指导供给，指导管理，引导需求 【重点难点】引起需求增加或减少的原因 ■未来预期收益变化 ■政府税收政策的影响
■收入水平变化或消费品味变化 ■原用于其他方面资金的介入 ■土地供给的变化
【重点难点】供给如何适应需求（两种方法） ■新建或改变用途
■可替代物业间的租售价格比发生变化 ·如房价高了，对租房的需求就大了
·如写字楼价格上涨，则有些公寓就作为办公用房进行出租，租金上涨
第四节 房地产市场的运行规律
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1.房地产空间市场与资产市场
房地产具有投资品和消费品的双重特征，所以房地产市场存在空间市场和资产市场两个层面。 1.1 房地产空间市场
■房地产为家庭和企业提供生活和生产的空间。
1.2 房地产资产市场 ■ 资产市场
·房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益。 ■ 投资收益（两部分）
·在拥有房地产期间内每单位时间所获得的租金； ·在转售时所实现的增值收益。
1.3 空间市场和资产市场之间的联系（两关系）
【关系一】空间市场的供求关系，决定其在资产市场中的需求
【关系二】资产市场决定空间市场的供给（拥有房屋资产的人可以提供自用市场的供给） 【记忆要点】
■A是空间市场，B是资产市场 ■A决定B的需求，B决定A的供给
【典型例题】房地产空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平。（ ） 『正确答案』√
『答案解析』本题考查的是房地产空间市场与资产市场。空间市场供求关系－房地产租金水平－房地产资产的收益水平－在资产市场中的需求。参见教材P48。
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1.4 均衡状态
项目 内容 ·租金和价格都不发生变化 均衡状态的特点 ·价格与重置成本相同 ·新增量和灭失量相等 ·房地产资产存量保持不变 均衡状态的内涵 ·这种均衡状况事实上不存在 ·但市场总是在向均衡回复，围绕均衡状态进行上下波动
2.房地产市场的周期循环
2.1 房地产周期循环的原因（七原因） ■供需因素的影响，金融因素变动最关键；
■市场信息不充分，导致从供需两方面调整不均衡的时间存在时滞； ■生产者与消费者心理因素的影响；
■政策因素的影响，如容积率控制、农地征用控制； ■政治冲击； ■制度因素的影响；
■生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等。
【2015年真题】房地产市场存在周期循环的主要原因包括（ ）。 A.土地资源的不可再生性 B.供需因素的影响 C.市场信息不充分 D.政策因素的影响 E.制度因素的影响 『正确答案』BCDE
『答案解析』本题考查的是房地产市场的周期循环。房地产周期循环的主要因素包括：供需因素的影响；市
场信息不充分；政策因素的影响；制度因素的影响；生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等。参见教材P48。
2.2 传统房地产周期理论
■在市场供求平衡的前提下，房地产市场会正常运作，投资者具有自我调节投资量的能力。
■房地产市场呈现出一种自我修正的模式，每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏、再次扩张（六步曲）的过程。 2.3 分析房地产周期运动的新观念
■传统理论的前提是房地产市场存在均衡状态；
■新观念认为均衡是瞬间的，不均衡才是真实、永续的； ■经济活动的扩张不再立即绝对导致新建筑增加。
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2.4 房地产市场的自然周期【两轴一线五点四阶段的倒V型】
【重点难点】两轴一线五点四阶段
项目 两轴 一线 内容 水平的时间轴，向右表明时间流逝 垂直的空置率轴，向下表明空置率增高 长期平均空置率水平线即为均衡线 达到最高的空置率水平AE 五点 达到长期平均空置率水平BD 达到最低的空置率水平C（供求转折点） A-B 消化过剩供给阶段 四阶段 B-C 市场复苏、繁荣阶段 C-D 市场降温阶段 D-E 市场低迷阶段
【第一阶段】（A-B）消化过剩供给
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【第二阶段】（B-C）新增供给 市场复苏至繁荣
【重点难点】关于C点 ■C点是最低的空置率水平 ■C点是供求转折点
·C点之前需求的增长的速度一般高于或同步于供给的增长速度； ·C点之后，需求的增长速度低于供给增长的速度。
【第三阶段】 （C-D） 供过于求，空置率增高，市场降温阶段
【第四阶段】第四阶段（D-E） 供严重过于求，市场低迷阶段
【重点难点】房地产市场自然周期四阶段总结 第一阶起始 需求 A～增加 供给 不变 租金 不变或上租金上涨率 空置 初期下降，后期上升 下 第17页
2016年房地产估价师考试网上辅导 房地产开发经营与管理 段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 B 增加 B～C 需求与供给等速度增长 C～D 增加 增长 供给与需求同速增长 增长 上升 涨 上涨 提高 降 下降 提高 提高 但需求增加速度低于供给增加速供给增长速度快于需求增长速上涨 度 度 高增长 下降 D～E 减少 下降，负数
【重点难点】房地产市场自然周期四阶段总结
■需求在前三个阶段都在增加，只不过增加率不同； ■供给在后三个阶段都在增加，只不过增加率不同； ■租金在前三个阶段都在上涨；
■租金的上涨率，第一阶段后半段、第二阶段、第三阶段租金增值率都是上涨的；其它阶段均在下降。 【2015年真题】在房地产市场进入自然周期的第四阶段时，租金增长率（ ）。 A.基本不变 B.开始下滑 C.缓慢上升 D.快速上升 『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是房地产市场的自然周期。自然周期的第四阶段始于市场运行到平衡点水平并向下运动，此时供给高增长，需求低增长或负增长。租金增长率开始下滑。参见教材P50。
【2012年真题】关于房地产市场周期循环的说法，正确的有（ ）。 A.房地产市场信息不充分是房地产市场周期循环存在的主要原因之一 B.传统房地产周期理论认为，房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性 C.合理空置率可作为房地产市场自然周期中的平衡点
D.在房地产市场自然周期的第二阶段，市场空置率高于合理空置率 E.房地产市场租金的下滑始于房地产市场自然周期的第三阶段 『正确答案』ABC
『答案解析』本题考查的是房地产市场的自然周期。D选项，在房地产市场自然周期的第二阶段，空置率降
到了合理空置率以下；E选项，房地产市场租金在房地产市场自然周期的第三阶段的上涨趋缓或者停止，出现下滑是在第四阶段。参见教材P49～50。
2.5 房地产市场的投资周期-可理解为开发商愿不愿意出资兴建项目
【典型例题】从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然
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周期的（ ）。
A.第一阶段 B.第二阶段的后半段 C.第三阶段的后半段 D.第四阶段 『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是房地产市场的投资周期。从第二阶段开始，就有新项目开工，即有资本流入，到
了第二阶段的后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加。参见教材P51。
2.5 房地产市场的投资周期-可理解为开发商愿不愿意出资兴建项目
2.6 房地产市场自然周期和投资周期的关系
■投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化（先市场好，再会有投资）； ■在第三阶段和第四阶段超前于市场自然周期的变化（预期市场不好，先不投资）。
3.房地产泡沫与过度开发 3.1 房地产泡沫及成因
项目 内容 房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态； 概念 是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果 基础 成因 直接诱因 直接助燃剂（必要条件） 土地的稀缺性 投机需求膨胀 金融机构过度放贷
【2012年真题】投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。（ ） 『正确答案』√
『答案解析』本题考查的是房地产泡沫及成因。土地稀缺性是房地产泡沫产生的基础，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。参见教材P53。
3.2 过度开发及诱因
项目 概内容 ·也称过热，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下念 降的情况 第19页
2016年房地产估价师考试网上辅导 房地产开发经营与管理 诱因 ·开发商对市场预测的偏差； ·开发商之间的博弈和非理性行为； ·开发资金的易得性
3.4 房地产泡沫和过度开发的联系
■泡沫产生，就必然会引起过度开发，但过度开发却不一定由泡沫引发；
■如果在房地产周期循环的上升阶段，投机性行为没有得到有效抑制，则很容易迅速发展引起泡沫，同时会伴随过度开发等现象。
【2013年真题】关于房地产泡沬与房地产过度开发的说法，正确的有（ ）。 A.房地产过度开发反映市场的供求关系失衡 B.房地产泡沫反映市场价格和价值背离
C.过度开发与房地产泡沬具有同等程度的危害性 D.房地产泡沫通常会引起过度开发
E.房地产市场上不存在泡沬也可能出现房地产过度开发 『正确答案』ABDE
『答案解析』本题考查的是房地产泡沫和过度开发的区别与联系。房地产过度开发反映市场的供求关系，当新增供给的增长速度超过了需求的增长速度时，就会产生过度开发现象；房地产泡沫反映市场价格和实际价
值之间的关系，如果市场价格偏离实际价值太远，而且这种偏离是由于过度投机所产生的，房地产泡沫就出现了；房地产泡沫比过度开发的危害性更大，属于房地产市场不正常的大起大落；房地产泡沫通常会引起过度开发，但过度开发却不一定是由泡沫引发的。参见教材P54。
3.5 房地产泡沫的衡量 ■实际价格/理论价格 ■房价收入比 ■房价租金比
【2015年真题】下列房地产指标中，能衡量房地产泡沫程度的有（ ）。 A.交易量增长率 B.吸纳周期
C.实际价格与理论价格之比 D.房价收入比 E.房价租金比 『正确答案』CDE
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从某一个侧面反映了房地产泡沫程度。参见教材P55。
第五节 房地产市场的政府干预
1.政府干预房地产市场的必要性 1.1 房地产市场失灵（八种原因）
市场失灵原因 对策 垄断 外部性 信息不对称 市场不完全 公共品 失业 通货膨胀及失衡 再分配和优效品 ·要求政府制定反垄断政策，改善市场效率，平抑垄断价格 ·需要政府通过税收、补贴、外部性收益-成本内部化等措施来提高市场效率 ·要求政府建立并实施有效的信息公开制度，提高市场的透明度
『答案解析』本题考查的是房地产泡沫的衡量。实际价格/理论价格；房价收入比；房价租金比等指标，都
1.2 住房问题和住房保障
■住房兼具商品和公共品的双重属性 ■三种住房保障模式
住房保障模式 政府直接建房方式 依靠政府贷款利息补贴等财政优惠措施，鼓励非赢利机构的建房方式 对住房投资人减税 对住房承租人补贴 代表国家 ·英国、新加坡和香港 ·法国、瑞典和日本 ·各国普遍采取
1.3 宏观经济周期循环
■经济周期的四个阶段：繁荣、衰退、萧条、复苏； ■复苏和繁荣构成扩张过程，衰退和萧条构成收缩过程；
■波峰（从扩张转为收缩）：政府采用紧缩性的货币政策和财政政策；
■波谷（从收缩转为扩张）：政府采用扩张性的货币政策和财政政策抵制经济衰退。 1.4 房地产价格剧烈波动
■房地产价格的剧烈波动，会对房地产市场和宏观经济的稳定运行造成巨大威胁，所以通常会引发政府的政策干预。
1.5 房地产市场非均衡
均衡模式 内涵 总量非均·表现为潜在总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即超额需求与超额供给同时并存，或称短缺衡 结构非均衡 与过剩同时并存。 ·不同子市场之间在供求方面的结构失衡。
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【2014年真题】房地产市场有其自身的发展规律，政府没有必要进行干预。（ ） 『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是政府干预房地产市场的必要性。当房地产市场运行出现剧烈的振荡时，政府从促
进房地产市场稳定和持续健康发展的目标出发，通过各种政策工具进行市场干预，以达到短期内使房地产市场回到稳定运行轨道。参见教材P55。
2.政府干预房地产市场的手段
■土地供应政策（主要是土地供应计划） ■金融政策 ■住房政策 ■城市规划 ■地价政策 ■税收政策 ■租金控制
3.政府规范房地产市场行为的措施 ■健全市场准入制度（资质管理） ■推动行业诚信体系建设（信用档案）
■规范交易程序（土地出让、房屋销售、转让、抵押、租赁和产权登记方面） ■加强产权管理
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