房地产调查的意义在于?
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从我国房地产市场发展的历程出发都表明了房地产项目具有在前期进行投资决策分析的必要性,下面由学习啦小编为大家整理的房地产投资分析相关内容，希望大家喜欢!
房地产投资分析的背景
投资房地产后评价始于20 世纪30 年代，70 年代以来广泛应用于多国和世界银行等组织的资助活动中。目前，后评价已得到世界各国和国际金融组织越来越多的重视、采用与推广。随着我国投资改革的深入和发展，后评价工作日益受到经济界的重视。80 年代末先由国家部委推动后评价工作，随后银行类投资机构也对贷款项目实施后评价。本世纪初，一些大型央企、国企和上市公司也在推动建设项目的后评价工作，制定投资项目的后评价管理办法。
然而，对具有经营特征的房地产项目后评价工作则不被关注。据调研，目前仅个别房地产企业尝试进行房地产项目后评价工作。如万科初步形成《万科集团房地产项目后评估管理流程》;中海2007 年之前开始组建项目后评估小组，并对北京、成都等地部分项目开展了后评估试点工作。总体看来，房地产项目后评价工作已经被行业内领衔企业所关注，但方法和体系上尚处探索和起步阶段。房地产项目前期投资决策已倍受重视并有了国家技术规程导引，但针对经营性项目投资决策的后评价却未引起业界和学界重视。显然，这种状况与房地产行业支柱产业及其迅猛发展地位不相称。进行房地产项目后评价探索已是行业和企业发展急需推进的迫切任务。
房地产项目后评价是针对房地产全程的评价。本文主要是针对房地产项目前期即投资决策环节进行后评价，具体指房地产企业在项目完成后对项目前期投资决策的科学性与可靠性、项目实际运行的偏差进行分析评价，找出偏差并分析原因，总结经验并汲取教训，为企业建立科学投资决策机制、提高项目投资决策管理水平提供依据。
房地产投资分析的意义
(一)有利于提升项目投资分析决策水平
许多项目前期缺乏科学投资决策分析，随意性和盲目性强;同时，根据历史数据和假设预期完成的前期分析，在项目施工过程、完工投入市场时，面临各种不确定因素，项目的实际运营状态与前期决策分析会出现各种偏差，甚至导致严重损失。在房企利润空间逐步压缩的形势下，规范投资分析决策方法对房地产项目可持续经营发展具有重要作用。
(二)有利于科学制定企业投资决策机制
面对宏观以及竞争日益激烈的房地产市场、多样化的市场需求以及不断上升的开发成本，科学的投资决策机制对确保房地产企业收益，规避房地产市场风险，实施房地产企业发展战略具有不可或缺的作用。投资决策后评价能够帮助重构和完善投资决策机制，更好地规划未来的项目拓展战略，做出更科学、合理的项目投资决策。
(三)有利于加强房地产企业和行业制度化建设
建立健全项目投资决策后评价，将企业发展历程中项目投资决策的经验和失误及时有效反馈，对完善企业管理制度，从制度层面提高决策正确性，引导公司规范化、制度化发展具有重要意义。同时，又将推动房地产行业的规范化和科学化发展。
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1、 狭义的市场调查
狭义的市场调查就是指以商品本身的消费者为对象，用科学方法收集消费者购买以及使用商品的事实、意见、动机等有关资料，并予以分析研究的手段。
对于房地产市场，例行而重要的市场调查就是公开的个案现场做调查，并手机资料进行销售及售后情况的总结和分析。
所谓“消费者购买以及使用商品的事实”是指去调查房屋的销售率，购买客户的来源分布、购买时间、规划偏好以及面积偏好等事实资料。
所谓“消费者购买商品的动机以及使用商品的意见”是指去调查、了解购房者购买该房屋的原因是居住、还是投资，对该房屋的满意程度如何，包括价格、建材、格局、地点以及环境等的反应资料。
2、 广义的市场调查
广义的市场调查，其调查对象，除了消费者，还包括所有一切市场上的营销活动。即以科学的方法收集商品从生产者转移到消费者间的一切与市场营销有关的问题的资料，并予以分析研究的方法。
对于房地产市场，除了进行公开个案市场的调查、研究之外，还包括公司营销手段的具体执行情况，目标市场状况，消费者购买动机、倾向、决策等心理过程的分析，以及广告策略在目标市场中的反应和收效如何。
收集并充分研究所收集到的资料，就能够知道公司营销计划的执行情况，以及公司的经营业绩。这样，就能够随时纠正营销过程中的偏差，保证公司在正常的市场轨道中顺利地运转下去。
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商业地产项目运作之要素分析 近年来我国商业地产发展势头迅猛，成为许多大地产商的投资重点。商业地产缘何会热气冲天呢？其原因有二：第一，近几年城市的扩张迅速，为提升城市形象完善城市功能，*在城市规划中对新型商业布局留下了很大空间，这为商业地产的发展提供了巨大商机。第二，就全国的中等以上城市讲，普通房地产已经进入了一个成熟期，*各项管理制度更加完善、土地资源紧张、竞争压力加大、利润水平下降。而很多拥有雄厚的资金实力的地产商在寻找新的投资行业、新的投资项目时，商业地产高于普通住宅的投资回报无疑是具有强烈吸引力的。 大连的地产商的综合实力虽较北京、上海、深圳等城市稍逊，但在东北地区是处于领先地位的。在国家振兴东北老工业基地的*扶持下，东北各城市的发展建设已经全面提速，大连则成为各地商业地产项目招商的重点。万达集团步入商业地产取得的巨大成功，也对大连地产商走出大连，到其它城市开发商业地产项目也起到了推波助澜的作用。 商业地产和普通房地产究竟有何不同呢？ 其实商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、休闲、服务等经营用途的房地产形式，从经营模式和使用功能上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。在项目开发上商业地产和普通房地产更是有着本质的区别。普通房地产用途相对简单，面对的客户群相对单一，而且绝大多数采用相对比较简单的开发——销售的模式。商业房地产的形式多样，规模相对较大，小的往往也有有几千平，规模大的商业房地产如SHOPPINGMALL项目，可以达到几万、十几万甚至几十万平方米。其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报的形式为主。还有将商铺分割出售产权获取开发利润的，这种方式所占的比例较小。 那么成功的商业地产项目开发要注意哪些要素呢？第一、 翔实的市场调查 房地产企业尤其是在本地搞开发的企业对市场调查通常比较轻视。也难怪，对于住宅开发只要把综合地价、容积率、竞争对手的房价等几个要素弄清楚，基本上就可以作出决策了。至于小区规划、户型设计、配套、绿化等基本上属于下一步营销策划的工作范围了。但用这个套路来开发商业地产是绝对不行的，几乎没有成功的可能。 开发商业地产项目应该非常重视市场调查。几年前有一家美国企业曾想与我市一家著名企业合作，在天津街开发一个大型商业地产项目，经过细致市场调查后他们认为条件不具备，扔下几十万美金撤了。他们如果没有经过调查分析盲目上马的话，那最后的损失恐怕远远不止几十万。 市场调查的内容根据项目的具体不尽相同，但有些基础的市场调查是相通的，包括市场环境调查（税收*、金融*、招商引资土地*和产业发展*、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等），经济状况调查（项目所在城市的经济结构、居民收入水平、消费结构和消费水平、投资理财观念以及对外贸易和外商投资的发展情况），市场现状调查（现存各类业态形式的实际运行状况、硬件设施、业户构成、损益情况等）。第二、 理性的效益分析 如果光看招商指南或当地合作方提供的可行性报告来做商业地产的投资决策，那么恐怕根本没有不可以做的项目，当然其风险之巨是显而易见的。那么拿着自己企业搞的或由外脑提供的较为令人乐观的市场调查报告，是不是就可以马上作出投资决策了呢？答案是否定的。这也是由商业地产的特性决定的。 以中小型专业市场项目为例，调查结果显示某市的现存相关市场档次不高、管理水平不高，而其租金却偏高。参照这个租金水平来预测收益，资金回收周期将非常短，其回报率是非常高的。但这个分析却缺少了非常重要的一点，那就是市场的“市”。一个市场运营到成熟期，其“市”也相对稳定，经营业户收入较为稳定，消费者对市场的认可程度也非常高。既使我们投资的市场交通更为便利、硬件设施更加先进、管理水平也更高，但要达到“场”兴市 “旺”租金收入相对稳定的程度，仍需要一定的时间，也就是市场的培育期。这个周期可由科学的市场营销手段加以缩短，但想跳过这一阶段是不可能的。 效益分析不可忽视的还有一点就是对将来出现竞争对手要有充分考虑。既然商业地产已经成为投资热点，其竞争的激烈程度也是不容低估的。我们投资的商业地产项目已经进入或尚未进入稳定收益时期，周边区域会不会有新的类似项目冒出来，应予以提请考虑，竞争对手肯定要从未们预计的利润中分一杯羹，甚至两败俱伤。第三、 充足的资金准备 因为商业地产与普通房地产的获利方式不尽相同，长线投资占据着主导地位。既使采取分割商铺出售的方式，越来越理性的消费者也大都是眼睛能看到“场”才出手。这就要求开发商资金准备充足，否则出现后续资金断流项目难以为继的情况，工程不能正常进行，招商就更加困难，这当然是非常法危险的。 地产圈对普通房地产的运作有一种“10％资金说”，就是1个亿的项目有个1000多万就可以运作。奥妙在于土地抵押贷款获取流动资金，建设费用由建筑商先行垫付，然后就是开盘预售了。这种打法未必是特别普遍的现象，但其存在也为数不少。同样，这个套路也绝对不适应商业地产项目。 最近国家的金融*是严格控制向房地产项目贷款，商业地产相对风险较大，指望向银行融资困难重重。相对于普通房地产的火爆预售，商铺的销售难度更大，精明的经营业户采取的策略大多是“不见鬼子不拉弦”。另外银行为商铺和住宅提供按揭贷款的*也是不一样的，商品房按揭贷款通常是20年七成按揭，而各类商铺按揭贷款的额度只有50％，还款周期最高只有10年，审批手续也更为复杂严格。 没有充足的资金或有效的融资渠道作为保障，想要通过商业地产获利将是极为困难的。第四、 严格把握项目选址 谈到商业地产成功的关键，很多专业人士认为，第一是地理位置、第二是地理位置、第三还是地理位置。可见项目选址的重要程度。位置的好坏直接关系到商铺的保值增值潜力，对于商家而言好地脚的优势不言自明。 项目位置的确定一定要掌握市场规划与*发展重心。但我国目前*下通常是城市规划先行，在什么位置搞什么样的商业地产项目已经被定位，然后才开展对外招商，开发商几乎没有选择的余地。而*在规划时考虑的更多的是商业地产项目提升城市形象的作用，完善城市功能的作用等，风险自然落到了开发商头上。另外这样的规划还会造成某个区域的商业房地产同质化严重，加剧相互间无序竞争，使众投资商都难以获利。 我们在考察商业地产项目时，要对交通状况、区域消费水竞争对手等要素加以分析。如果规划的位置不甚理想，我们又不能按照自己的意愿加以改变的话，最终只能选择放弃。好在很多城市的领导层已经注意到这一点，为创造更优的投资环境，开始对商业地产项目在规划上给与较为宽松的空间。
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如果你是购房者那么前期的房产调查对你非常重要，这涉及到是否能保证买卖合同的履行。如房产的真实性，是否有其他共有权人，业主是否有权出售房产，以及房产性质是商品房，已购公房，央产房，或者是经适房？相关交易税费不同，是否可上市交易，你是否有购房资格等等。
